Pháp luật hiện hành đã có quy định về Quy trình làm dự án bất động sản. Trình tự thủ tục pháp lý cần phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo tính pháp lý cho bất kỳ một dự án đầu tư.
Theo đó, các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường này đều có quyền và nghĩa vụ của mình. Đối với dự án đầu tư xây dựng thì doanh nghiệp, chủ đầu tư phải thực hiện quy trình pháp lý dự án đầu tư trước khi đưa công trình dự án vào khai thác sử dụng.
Vậy căn cứ vào quy định mới nhất thì quy trình pháp lý của một dự án đầu tư bao gồm những bước nào? Cụ thể trong các bước đó cần phải làm hồ sơ thực hiện những việc gì? Các bạn hãy tham khảo bài viết dưới đây để tìm được câu trả lời phù hợp nhé.
1. Quy trình pháp lý dự án gồm những bước nào?
Để thực hiện dự án đầu tư bất động sản hiện nay, doanh nghiệp, chủ đầu tư phải thực hiện theo quy trình pháp lý rõ ràng và tuân thủ quy định của pháp luật. Theo đó, nhà đầu tư phải tìm hiểu và hình dung ra được các thủ tục pháp lý mà mình cần phải làm là gì. Mục đích là để thực hiện dự án đầu tư không gặp nhiều khó khăn hay bị chậm tiến độ do vướng mắc thủ tục liên quan. Từ những thông tin mới nhất được cập nhật và tổng hợp lại, các bước trong quy trình pháp lý dự án cần phải thực hiện bao gồm 5 bước chính sau đây:
1.1. Thủ tục quyết định chủ trương đầu tư
Về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, Luật Đầu tư 2014 có quy định như sau:
- Điều 30: Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc Hội.
- Điều 31: Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.
- Điều 32: Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Về quy định cụ thể những dự án thuộc thẩm quyền quyết định của ai, anh/chị có thể tìm hiểu thêm trong Luật Đầu tư. Các dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội hoặc Thủ tướng thường là những dự án lớn, dự án quan trọng. Ở đây, chúng ta sẽ chọn trường hợp được quy định tại Điều 32 để phân tích rõ hơn về các thủ tục cần phải thực hiện đối với dự án đầu tư. Vì trường hợp này có tính phổ biến cao hơn với các dự án đầu tư hiện nay.
Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án Ngoại trừ các dự án thuộc thẩm quyền quản lý của UBND tỉnh theo pháp luật về đầu tư công và các dự án quy định tại Điều 30 và Điều 31 của Luật này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án:
- Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
- Dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ.
- Dự án đầu tư quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt không phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.
1.2 Hồ sơ dự án đầu tư cần chuẩn bị gì theo Luật Đầu tư
– Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư.
– Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân; bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức.
– Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế– xã hội của dự án.
– Bản sao một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.
– Đề xuất nhu cầu sử dụng đất; trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.
– Giải trình về sử dụng công nghệ đối với dự án quy định tại điểm b khoản 1 Điều 32 của Luật này gồm các nội dung: tên công nghệ, xuất xứ công nghệ, sơ đồ quy trình công nghệ; thông số kỹ thuật chính, tình trạng sử dụng của máy móc, thiết bị và dây chuyền công nghệ chính.
– Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC.
– Hồ sơ được chuẩn bị phải đảm bảo đầy đủ, chính xác, phù hợp theo quy định. Để tránh mất thời gian thực hiện thủ tục này, từng vấn đề nhỏ cũng phải hết sức lưu ý.
1.3 Trình tự thủ tục thực hiện Căn cứ vào Điều 33 Luật Đầu tư 2014 về Hồ sơ, trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh, có thể tóm gọn lại một số bước lần lượt như sau:
- Nhà đầu tư nộp hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều này cho cơ quan đăng ký đầu tư.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan đến những nội dung quy định tại khoản 6 Điều này.
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến thẩm định những nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình và gửi cơ quan đăng ký đầu tư.
- Cơ quan quản lý về đất đai chịu trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ; cơ quan quản lý về quy hoạch cung cấp thông tin quy hoạch để làm cơ sở thẩm định theo quy định tại Điều này trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan đăng ký đầu tư.
- Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định trình UBND cấp tỉnh.
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, trường hợp từ chối phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Ngoài các thông tin được đề cập trên đây, vẫn còn một số quy định chi tiết được quy định trong Luật Đầu tư cũng như các văn bản quy phạm pháp luật khác. Để hiểu rõ hơn và thực hiện đúng, chủ đầu tư phải tìm hiểu thêm về quy trình này.
2. Thủ tục xin phê duyệt quy hoạch 1/500
Pháp lý cao nhất (trong quá trình triển khai dự án) của một dự án chung cư là Giấy phép xây dựng. Kỹ hơn, đọc vào giấy phép xây dựng sẽ có tham chiếu đến những bước pháp lý trước đó, từ Phê duyệt quy hoạch 1/500, chấp thuận Dự án đầu tư nhà ở, Thẩm duyệt thiết kế cơ sở…. Có rất nhiều bước pháp lý, tuy nhiên lại chỉ có 1 số bước quan trọng, ảnh hưởng đến Dự án, còn lại thì không ảnh hưởng nhiều.
2.1 Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 Theo quy định tại Nghị định 37/2010/NĐ-CP, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 thuộc về các cơ quan sau: – Bộ Xây dựng: thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của Thủ tướng Chính phủ. – UBND cấp tỉnh: thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND tỉnh. – UBND cấp huyện: thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND huyện, các đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng.
2.2 Hồ sơ lập quy hoạch 1/500 cần chuẩn bị Để được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 thì doanh nghiệp, chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sau đây:
- Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt của chủ đầu tư, cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị.
- Chứng chỉ quy hoạch hoặc văn bản cung cấp thông tin quy hoạch còn hiệu lực.
- Thuyết minh có kèm sơ đồ, bản vẽ khổ A3.
- Bảng biểu thống kê, phụ lục tính toán và hình minh họa.
- Văn bản công nhận là chủ đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư.
- Bản đồ ranh giới phạm vi khu vực lập quy hoạch.
- Dự thảo quyết định phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.
Ngoài ra, nếu có thêm yêu cầu nào khác từ cơ quan phê duyệt quy hoạch thì chủ đầu tư phải bổ sung thêm. Trước khi nộp hồ sơ phải nên tìm hiểu rõ để quá trình chuẩn bị cho tốt. Quy trình xin phê duyệt quy hoạch 1/500 bao gồm các bước sau đây: Ñ Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền xét duyệt theo quy định. Ñ Đơn vị tiếp nhận sẽ kiểm tra hồ sơ. Nếu đầy đủ sẽ làm biên nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Thời hạn sẽ là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. ÑNhận kết quả phản hồi từ cơ quan chức năng.
3. Thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
3.1 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cụ thể như sau: – UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
– UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
- Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
– UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (Xem thêm: 3 loại đất UBND xã quản lý). – Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền. 3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất Bao gồm các bước sau đây:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu, Giấy tờ liên quan nội dung biến động.
- Bước 2: Nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
- Bước 3: Giải quyết hồ sơ sau khi cơ quan thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ.
- Bước 4: Trả kết quả.
4. Cấp phép xây dựng đối với dự án
4.1 Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng Điều 103 Luật Xây dựng 2014 có quy định cụ thể như sau:
- Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.
- UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, UBND cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.
- UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.
- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì UBND cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.
4.2 Chuẩn bị hồ sơ Sau khi dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Một thủ tục nữa mà chủ đầu tư cần phải thực hiện trước khi tiến hành khởi công xây dựng dự án là đăng ký cấp giấy phép xây dựng. Theo đó, hồ sơ chủ đầu tư cần chuẩn bị để thực hiện việc này bao gồm:
– Đơn đề nghị xin cấp giấy phép xây dựng.
– Bản sao những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
– Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư.
– Bản vẽ thiết kế xây dựng.
– Bản kê khai năng lực kèm bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
– Giấy tờ khác liên quan (nếu có).
4.3 Quy trình cấp giấy phép xây dựng Quy trình cấp giấy phép xây dựng được quy định chi tiết tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014.
5. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5.1 Xác định nghĩa vụ tài chính Căn cứ theo Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nghĩa vụ tài chính có thể được hiểu là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ do cơ quan thuế xác định. Theo đó, thực hiện nghĩa vụ tài chính là việc chủ đầu tư phải nộp các khoản phí cho cơ quan thuế Nhà nước bao gồm:
+ Lệ phí trước bạ
+ Tiền sử dụng đất
+ Lệ phí thẩm định và các loại phí khác
5.2 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
– UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
– Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
5.3 Trình tự, thủ tục thực hiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp này, phụ thuộc vào dự án đầu tư mà căn cứ vào quy định của pháp luật để thực hiện. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư tiến hành nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền để xin xét duyệt. Lấy ví dụ như dự phát triển nhà ở thì chủ đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ như sau:
- Quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư (bản sao chứng thực chỉ cần của 1 trong 4 loại giấy này).
- Phê duyệt quy hoạch 1/500 (có bản vẽ kèm theo) và Giấy phép xây dựng (bản sao chứng thực).
- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền. Các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án.
- Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ thiết kế mặt bằng hoặc bản vẽ mặt bằng hoàn công. Danh sách căn hộ, công trình xây dựng để bán.
- Bản chính báo cáo kết quả thực hiện dự án.
- Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư (nếu có).
